Precios de Suelo

Precios de Suelo en la Región Metropolitana de Santiago, Chile

Muchas veces nos preguntamos el por qué no se desarrollan ciertos proyectos inmobiliarios para vivienda social en determinados lugares de la ciudad donde hay buenas oportunidades, como un alto número de servicios y equipamientos. También nos preguntamos por qué no nos alcanza el dinero para vivir en determinados lugares. Todo es por el precio de suelo.

Los desarrolladores inmobiliarios compran suelo de acuerdo a las normativas vigentes. Si es interesante y genera grandes utilidades, el desarrollador estará interesado. De normativas hablaremos en otro artículo.

A partir de un trabajo de investigación sobre como algunos agentes (empresas o personas) escogen su lugar en la ciudad, generé un mapa donde se puede visualizar el precio de suelo (sin considerar la construcción que eventualmente pudiese tener el predio) medido en uf/m2 de gran parte de la Región Metropolitana de Santiago de Chile (RMSCh).

Para construir este mapa, como se ve en la imagen 1, el área estudiada fue dividida en celdas para un comprender mejor los fenómenos urbanos, entendiendo que en el caso de los precios de suelo muchas veces puede no existir una diferencia clara entre una comuna y otra adyacente a ella, por la existencia de sub mercados. Y que además, dentro de las mismas comunas existen diferencias de precios, por lo que trabajar con un precio de suelo por comuna no es el ideal. Solo consideré localizaciones que están bajo la cota 1.000.

Imagen 1: Precios de Suelo en RMSCh a nivel celdas. Elaboración Propia, 2021

Los precios de oferta se obtuvieron de acuerdo con publicaciones realizadas durante el primer trimestre del año 2021, a partir de información proveniente diversas consultoras inmobiliarias, corredores inmobiliarios y expertos en gestión de suelo. De esta forma, es probable que no sean los precios efectivos que se tranzaron en el mercado (inscritos en el Conservador de Bienes Raíces), pero es un buen proxy para el análisis y toma de decisiones en los mercados inmobiliarios, especialmente para quienes desean realizar proyectos inmobiliarios o localizar sus instalaciones empresariales.

Imagen 2: Precios de Suelo por comuna de la RMSCh. Elaboración Propia, 2021

En la imagen 2, se muestran los precios de suelo de la RMSCh a nivel comunal. Destaca la comuna Vitacura con un precio de suelo más elevado de la RMSCh. En cambio, a nivel más detallado, como en la imagen 1, el precio de suelo más elevado lo encontramos en la intersección de las comunas de Providencia y Las Condes, sector conocido como Sanhattan.

Gráfico 1: Precio promedio del suelo en la RMSCh. Elaboración propia, 2021

Un detalle mayor se puede ver en el gráfico 1. El precio promedio de los precios para todas las celdas es de 9,48 uf/m2. Se puede observar que las comunas con un mayor precio de suelo se encuentran en las comunas de Vitacura, Providencia y Las Condes y Ñuñoa. Sorprende la aparición de la comuna de Macul, la cual se explica a partir de que al ser una comuna pequeña, tiene una gran accesibilidad a servicios y equipamientos, pero no de la propia comuna, sino que de las comunas adyacentes. Esto va en concordancia con la cantidad de permisos de edificación que se han registrado en los últimos años.

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